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这次楼市调整真的和以往不一样
来源:中房网 点击:0 次 2014-10-16 
[导读]面对房地产市场的调整,销量不断萎缩、价格逐步回落、市场情绪低迷,一些聪明人也在纠结,是不是该反周期操作,趁着买方市场的来临去完成首套置业、去“以大换小”改善居住条件,甚至集中资源多买一套进行投资。如

 面对房地产市场的调整,销量不断萎缩、价格逐步回落、市场情绪低迷,一些聪明人也在纠结,是不是该反周期操作,趁着买方市场的来临去完成首套置业、去“以大换小”改善居住条件,甚至集中资源多买一套进行投资。如果回顾近10年中国房地产的发展历程,特别是把相关的数据和时间轴做个匹配的话,确实,现在貌似又是一个买房置业的窗口期。但这次真的和2002年、2005年、2009年一样吗?笔者认为本轮的调整和前十年的历次调整有着本质的不同。

  首先,面对相似的经济发展境,政府采取了不同的应对策略。熟悉中国房地产市场发展的人比较清楚,房地产曾经是“一管就死、一放就乱”的典型,房地产投资是经济增长的急先锋,也不幸充当了政府调控经济过热的出头鸟,任志强的“夜壶论”更是刻画的入木三分。当年的“四万亿”投资就是如此。反之亦然。

  当下宏观经济发展进入低速发展期,中央称之为经济增长“新常态”,甚至在近期召开的北戴河会议上,传出了可以接受低于7.5%的经济增速。可见,中央推进经济改革,调结构、稳增长的决心非常坚定。

  实 行了四年多的限购、限贷、限价等行政调控措施,目前已经在逐步退出,市场化机制正在发挥主导作用,房地产行业也逐步去妖魔化、正常化。既然经济增长进入了 “新常态”,房地产业自然也迎来了“新常态”,房地产业可以是经济增长的重要组成部分和推动力,但其“调控工具”属性已经淡化。可见,本轮经济调整中,类 似过去“四万亿”投资的政策不会再出现,经济发展策略已经发生了根本变化。

  “夜壶论”失效,房地产投资并非拉动经济增长唯一选项。近期有几个现象值得关注:李克强总理多次扮演高铁代言人,对外推广高铁投资。美国经济复苏,第二季度增速修正为4.2%, 以近年来罕见的速度发展。我国发展外向型经济的势头越来越猛,不但民间的对外投资逐步加大,国家层面的对外资本和技术输出(如高铁技术、船舶制造、武器 等)也在快速推进。美国为首的西方发达国家已经逐步从经济调整中恢复过来,并且以出人意料的速度增长,反过来也会刺激中国的外贸经济。这给了中国经济调结 构一个难得的机会。换句话讲,在“新常态”下,进出口方面如果有所起色,外加国内基础设施投资的继续推进,完全可以让房地产投资“歇一歇”,让高位回落的 房价在市场机制作用下继续“运行”下去。

  其次,房地产供求关系决定了市场基本走向。目前除了北上广深圳、珠海、三亚外,其余城市均放松或取消了限购政策,但市场效果并不明显,“金九”明显成色不足,市场情绪依然悲观。由此可见,对市场成交起到根本作用的还是政策之外的供求关系。“十二五”期间,我国大力推进保障房建设,每年以600-800万套的规模推进,相当于在原有商品房市场的基础上又增加了规模相当的保障房供应量。此前建设期对整体市场影响并不大,但从去年开始保障房逐步进入交房配售阶段,市场供求关系已经开始逆转。今年国务院还力推2017年完成1000万套的棚户区改造,这更加重了市场对未来供求失衡的预期。

  虽然我国还在大力推进新型城镇化建设,需要解决所谓三个“一亿人”的住房问题,但这种远期利好并不能对冲当前住房市场的供求失衡问题。另外,不动产登记进程的较快,房地产税的未来可能施行也都为住房投资需求灭火。供求关系目前及可预期的未来都将呈现供过于求态势。

  再次,政策有进一步调整和放松的空间,但影响力不会很大。目前地方政府能使用的政策基本出尽,传言中的限贷放松政策基本可以做实,但还需要央行进一步的明确和部署。在当前市场低迷的情况下,行业政策当然有进一步放松的空间,但效果和影响力都不会很大。况且,地方政府在放松限购后,对于购房开发贷款的作为空间并不大。

  解 除限贷,是大势所趋,但商业银行是市场化的金融经营实体,资金安全、风险可控、获取收益是主要诉求点。央行有可能允许首套房利率打七折,但最终给予多大的 优惠,甚至是否给予优惠,其决定权在商业银行手里。按照目前的资金成本计算,首套贷款利率打七折是不可能的,银行不会做亏本买卖。预计九折是底线。总体而 言,房贷政策基本确定可以放松,但放松的力度还很有限,不要过度解读和奢望。

  最后,互联网冲击下,房地产业正在沦为需要变革的传统产业。互 联网正在深刻影响房地产业,传统融资、营造和销售模式已经捉襟见肘,代建、全民营销、互联网金融正在走向前台。阿里巴巴的上市、万达与腾讯百度的合作、万 科互联网化,都预示着房地产业的生存发展环境,发展模式正在发生巨大的变化。以房金所、励拓行销为代表的房地产互联网金融、互联网营销等全新服务模式正在 崛起,也透露出房地产营销服务领域的深刻变革。美国早已完成了房地产发展模式的更迭,而国内,二手房交易量大于一手房的城市也越来越多。“90后不买房”也深刻反映了在未来人口红利消失后,存量住房的过剩,新建住房市场将逐渐式微。城市的发展边界正在到来,未来房地产业更多含义是服务,经纪、法律、估价、融资等。传统拿地、新建、销售等字眼逐步退出,房地产企业未来一段时间依然是以“去库存化”为主要诉求。

  站在现在的时点上,我们很可能正在经历一个短期的行业调整,也可能正处在一个大的前所未有的行业发展模式变化的节点上。

  回建强 北京中房研协技术服务有限公司


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