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取消限购究竟有用吗 刺激需求房价不降反回暖
来源:中国新闻网 点击:0 次 2014-07-31 
[导读]取消限购真的没用?近日来随着沈阳、武汉等各大城市取消限购之后,各地迎来了取消限购潮。业内表示在市场要素基本不变的情况下,效果就会相当有限。   无论是小心翼翼还是大大方方,业内比较一致的看法是,今年

 取消限购真的没用?近日来随着沈阳、武汉等各大城市取消限购之后,各地迎来了取消限购潮。业内表示在市场要素基本不变的情况下,效果就会相当有限。

  无论是小心翼翼还是大大方方,业内比较一致的看法是,今年下半年取消或放松限购的城市数量,会大幅增加。连上海都有传闻说可能松绑限购。看来,我们很多地方政府是十年如一日,每每遇到经济下行,除了搞房地产 (论坛),其他啥办法也没有。

  如果你同意,今年上半年的楼市调整,是市场因素主导下的结果,那么,取消或放松限购,在市场要素基本不变的情况下,效果就会相当有限。这只是一种理论推导,而且是建立在目前只有少数几个非中心城市取消限购的基础上。

  今年3月之前,全国有49个城市实行了限购政策。假如在可见的将来,譬如未来6-12个月,有40个以上城市取消限购,结果会是怎么样?老实说,我觉得绝不会跟现在一样,几乎没有效果,我十分担心,到那时,楼市预期会被改变。

  我以前说过,很多二三线城市对执行限购并不严格,某种程度上它只具有象征意义。但别小看了这个象征的符号。因为,假如有40个以上城市取消限购获得默认,就表明连中央也对房地产寄予了强大期望。这种场景可以从2008年房地产救市后的表现找到侧证。

  数量达到一定程度,会导致质量发生变化。政策从来是影响预期的重要因素,多达40个以上的城市取消限购,将对消费者的心理预期施加强大的压力。嗯,我想的正是,如果确有40个以上城市取消限购,房价就会恢复上涨 。

  也因此,我从来就反对取消限购,哪怕只是保留形式上的限购也好。我最担心的是,大批城市集体取消限购后,巨大的投机投资资金再次涌入楼市,客观上将对经济结构调整形成重大阻碍。房地产理应为深化经济体制改革让路,而不是相反。

  聪明如你,已经看出来了,我反对的是房价上涨,而无关成交量。事实上,我是如此欢迎成交量的增长。如果房价停滞甚至略为下跌,成交量能够增长,这才是我们需要的。怎样才能获得这个结果?只有信贷。

  如你所知,央行和银监会表态支持首套房置业需求,没有在商业 (论坛)银行那里获得正向回应。包括首套房在内,贷款审批严格而缓慢,通过审批后的放款时间漫长。这意味着,即使成功将房子卖出,地产商要真正把钱拿到手,还有很长的路要走。

  我的建议是,与其放松限购政策,不如疏通信贷渠道。哪怕首套房利率很难做到85折优惠,能不能不上调,而是回归基准利率?能不能控制审批和放贷流程,从3-5个月压缩到1-2个月?即使限购继续,但信贷渠道疏通了,资金回笼快速,地产商也有积极性降价促销。

  当然,地产商是两个都要,既千方百计怂恿地方政府取消限购,也期望银行信贷从偏紧转向宽松。但我个人的建议是,维持现有限购政策不变,但地产商和购房 (论坛)者正常的贷款需求应予满足,而且不能拖延。虽说主要银行都是上市公司,但只要主管部门愿意,还是可以要求它们做到的。

  说到这里,我有个小小的困惑。今年的社会融资总量并无大的变化,吞金大户房地产一直喊紧,但实体经济也没有感受到资金宽松, 钱流到哪里去了?与此同时,虽然有几家小型房企面临破产倒闭的境地,但还没有听说前50强企业里有谁快过不下去了。

  关于下半年乃至未来两三年房地产的趋势,经济学家钟伟和地产商任志强在今年博鳌·21世纪房地产论坛上,有较大分歧。我非常害怕房价过快回暖反弹。我已跟身边朋友说过多次,一旦出现这种情况,赶紧把手头多余的房子全部卖掉。

  我心目中比较理想的运行态势是,包括2014、2015年在内,房价缓慢下跌,但成交量保持平稳。实现这种效果的前提是,要使银行正常的房地产信贷发放保持畅通。但现在我们所做的,只是盯着限购,非为良策也。

  顺便提醒一句,如果购房需求出现回升势头,地产商应采取所有可能措施立即出货。


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