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地产商压力大 购房者怨言多
来源:济南日报 点击:0 次 2014-06-26 
[导读]  楼市调控年度关键词   楼市调控与房价走势(以北京为例 单位:元/平方米)三年时间商品房价格上涨幅度达到185%,2007年的商品房均价较上年上涨超过50%   国内知名房企绿城中国的董事长宋卫平

   楼市调控年度关键词

 

 

 

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  楼市调控与房价走势(以北京为例 单位:元/平方米)三年时间商品房价格上涨幅度达到185%,2007年的商品房均价较上年上涨超过50%

  国内知名房企绿城中国的董事长宋卫平决定不玩了,原因是“自从2001年的调控以来,中国的房地产行业一直不正常,市场不像市场,行业不像行业,企业不像企业。已经不适合一般生存能力的公司生存和发展”。5月下旬,绿城中国与融创签署股权转让协议,此后,融创将持有绿城中国24.313%的股权,成为绿城中国第一大股东。此番,宋卫平颇有些壮志未酬的悲壮。

  不止是宋卫平,包括潘石屹、毛大庆等很多大佬在内的地产商们都感到压力空前。而作为房地产消费者的普通百姓,也没有感受到丝毫轻松,对于房价过高的抱怨从未停止。十余年的房地产调控,落入了两边都不讨巧的尴尬境地。

  调控这些年

  从调息到限购一轮比一轮狠

  完善稳定房价,坚决抑制投机投资性购房,增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设,加强市场监管,一直都是中国房地产调控的核心宗旨。记者查阅梳理相关资料后发现,从2003年下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称“18号文”),国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业开始,到金融危机爆发的2008年,我国先后出台40余项政策加强对房地产的调控。

  2004年 调控起步

  这一年是房地产业“晋级”为支柱产业的第二年,提高拿地“门槛”和上调存贷款利率两项调控政策出台。此后,不断利用金融、税务等调控手段,抑制房地产过热。仅一个2005年,就有新、老两个“国八条”,老“国八条”更是将稳定房价上升到政治高度,要求建立政府负责制。

  2006年 调控升级

  当年出台的“国六条”开启了新一轮调控大幕,调控跳出了指导意见的层面,进入更具操作性的阶段。这一年,国务院出台限制套型的90/70政策(套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上)。同时,购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税,全国范围内强制征收二手房转让个人所得税的税务措施也开始实施。而2007年,央行更是五次加息,并出台二套房首付比例不得低于50%、贷款利率上浮至1.1倍的新政,从金融层面打压房地产。

  2008年 紧急救市

  为应对全球性金融危机对中国经济的冲击,2008年9月15日,央行宣布一年期贷款基准利率、存款准备金率“双率”齐降,此后,又打出“降率免税”组合拳,推出系列新政救市。地方政府也制定鼓励住房消费的收费减免政策,如杭州救市24条,包括购房入户等政策。在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻三大因素下影响,房地产又迎来一次暴涨。

  2009年 全面加码

  从2009年下半年开始,由于房价快速飙升,投机日盛,房地产宏观调控再次卷土重来。从“国四条”到被称为史上最严厉的“国十条”,再到2011年的新“国八条”,从差别化房贷政策到限购令,从房产税试点到住房信息系统联网,新一轮房产调控更加严格。

  调得怎么样

  “最严厉”调控频现

  房价仍“涨”声一片

  记不清有多少次“史上最严厉”之说,也说不准到底“国几条”最严厉,但每一次调控之后,都没有收到预想的效果,房价仍然“涨”声一片,甚至出现调控后的房价报复性增长。

  某专业房产网站提供的2000年—2007年北京房价走势数据显示,调控开始的2004年是北京房价的转折期,房价由此一发不可收拾,步入房产发展的畸形期。反倒是2004年调控之前的3年,北京房价经历了一段平稳发展期,在政策扶持、市场健康有序的大环境下,房价不但没有上涨,反而连续有小幅下降。

  另一家专业房产网站提供的北京房价走势图显示,新房均价已从2011年1月的23495元/㎡上涨到今年5月的33472元/㎡,整个走势图上,只有2011年至2012年6月的曲线比较平稳,此后,曲线一路高势上扬。

  这家网站上的济南房价走势图上,新房价格变化不大,从2011年1月至今年5月,均价只上涨了455元/㎡。但同期二手房走势波动很大,其中2012年2月以来一路持续走高,今年5月均价已达10474元/㎡,较最低谷的2012年1月均价上涨2537元/㎡。

  今年1月初本报曾经报道,2013年在市场调控政策收紧的形势下,济南二手房市场仍呈现量价齐涨的趋势,均价连涨12个月年末破万元,成交量较上一年上涨近七成。报道中分析,“3月受新‘国五条’中‘个人出售房产征收个税20%’的影响,为赶在‘细则’落地前完成交易,二手房房东和购房者纷纷争抢入市,楼市出现‘“购房潮’、‘过户潮’等疯狂现象。而在新‘国五条’政策等影响下,济南二手房房价始终保持高位运行。”可见调控之后市场反弹的威力有多大。

  购房者抱怨

  虽然不懂,但知道“楼市很变态”

  作为老百姓,我们不懂房地产行业里的道道,但从自己和亲戚朋友买房的经历看,这几年楼市确实很变态。比如二套房首付60%,不知道这个政策是把我们这些一般收入的确实有住房需求的人挡在了市场外面,还是挡住了那些有能力炒房的高收入人群呢?——市民王先生

  每一次调控政策出台,我们都期待房价会有所下降,至少期待它上涨得慢一些。就在我“东张西望”的时候,房价“勇往直前”!——市民李女士

  自称“被数次调控忽悠了”的市民李女士表示,最让她感到“变态”的是那些为了买房离婚的行为。她所说的这一现象的背景是旨在遏制投资、投机性购房需求的“限购、限贷”政策出台后,为了能多买房,很多人通过离婚或者补交社保等手段,将身份转变为“符合购房条件”的人。此类现象屡见不鲜,甚至滋生了帮助转换“身份”的中介专业组织。“为了多买几套房放弃婚姻,我听说有弄假成真的,这是多大的代价?”李女士说。

  不懂经济和房地产发展规律的老百姓看到的是现象,其背后是难以调整到位的房地产调控政策的尴尬。十余年调控,房价“屡调屡涨”,足以说明中国房地产调控难度之大。有网友在某论坛网站发声,“现在不愿降房价的:一是靠土地财政的地方政府,房价上不去土地卖不出。二是房地产开发商,想利用高房价再捞一把。三是倒房爷,房子价降资产会大缩水”。

  经济学博士、中央党校国际战略研究所副所长周天勇的一段话,或许能通俗易懂、简明扼要地道出中国房地产调控为何如此“纠结”,“房屋和土地,既涉及群众的安居,也涉及房地产商的利益;既关乎到中央的宏观调控,也与地方的经济增长和财政收入有关;既要保证吃饭和粮食安全,也要想方设法满足居住和其他建设的需要;既要与用地的开发商、地方政府、想买房子的群众等利益有关,也与被征地农民、被拆迁城乡居民的利益有关。房屋和土地形成的经济和社会关系,是一个利益纠缠、问题集中、矛盾较大的一个经济和社会领域。”

  地产商唱衰

  “中国的房地产就是泰坦尼克号”

  我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山。撞到之后,不但是房地产行业的风险,更大的是金融行业的风险。——SOHO中国有限公司董事长、联合创始人潘石屹

  很多开发商以为今年可能跟去年一样,很乐观的。我个人对他们提出警告,我说你们太乐观了,很危险。——华远地产董事长任志强

  就在宋卫平决意退出房地产江湖的同时,还有不少地产大佬对这个行业表示了悲观。

  有消息称,最近在房地产界引起轰动的是万科执行副总裁毛大庆的内部讲话。在这个后来被辟了谣的讲话里,毛大庆称反腐败对高端楼盘影响巨大,不仅少了一批官员买主,而且动摇了人们持有高端楼盘的信心。

  据报道,5月23日,在清华经管学院中国企业家论坛上,SOHO中国有限公司董事长、联合创始人潘石屹说:“我对于中国的房价不看好。尽管最近,房地产开发商、学者,用各种经济理论进行分析,尤其是任志强为代表。我认为是瞎掰。做市场的人,不要太相信这些。”之所以看跌房价,潘石屹分析,不动产统一登记条例出台和房产税政策的推出,会增加市场上的供应量,同时还有农村建设用地的放开。他举例到,北京的农村建设用地有1006平方公里,相当于250多个CBD,土地的供应量是非常大的。

  被潘石屹认为“瞎掰”的华远地产董事长任志强,尽管是典型的房价唱红者,一直以来都是看涨房价,但在今年2月举行的“2014亚布力中国企业家论坛第十四届年会”上他认为,与2013年比,今年房价增幅会大幅下滑。

  房地产行业的日子日渐难过,地产商有苦难言。我市一位房地产老总曾介绍,目前房价的组成包括地价、税收、相关费用、建筑成本、企业利润、人工费用等等,约有60项。如果将各项税、费换算成相对额即占房价的比重来说,10种税收加起来,约占房价的13.76%-14.76%,这是开发商(实质上也是购房者)向国家无偿上缴的税款。即如果房价为1万元/平方米,意味着购房者需要支付税金1376元—1476元,大概念就是1400元。“由此可以看出,国家不减税负,房价是无法降下来的。”他说。

  调控难在哪

  房地产“绑架”金融与实体经济

  有评论认为,当前房地产市场之所以能上不能下,其根源来自于其已经承担起经济发展的重任,正如支持房地产上涨的某些人士放言,房地产价格下跌也就意味着GDP的下跌

  6月18日,国家统计局发布统计数据显示,2014年5月,一线城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格仅北京环比上涨0.2%,广州持平,上海、深圳均下降。19日本报报道,5月份济南新建商品住宅价格环比下降0.4%,二手住宅价格环比下降0.2%,这是自2012年6月份以来,济南一手房价格首次环比下跌,也是2年来济南一二手房环比价格指数首次“双降”。

  潘石屹5月23日在清华经管学院中国企业家论坛上谈及房价时说,“实际上我更多相信统计的数据。当然,这些数据绝对不是来自国家统计局”。但记者更愿意把以上数据视为十余年漫长调控路的小小成效,这于每一个希望房地产业健康发展的人来说,应该多少是些安慰。但愿这不是自欺欺人。

  房地产行业关联了太多的利益。知名财经评论员叶檀曾经说,中国的房地产已经绑架了中国的金融业与实体经济。此言绝非危言耸听。房地产既是经济问题,也是政治问题,还是民生问题,所以它才如此复杂。只是这眉头一皱,如何才能计上心来?

  有评论认为,当前房地产市场之所以能上不能下,其根源来自于其已经承担起经济发展的重任,正如支持房地产上涨的某些人士放言,房地产价格下跌也就意味着GDP的下跌。而价格过快上涨,又似乎和城镇化过程中的刚性需求遥相呼应,但脱离公众支付能力的房价,显然还夹杂着更复杂的利益因素。房地产市场不但肩负着地方经济发展的重任,还肩负着地方财政和税收的重任,如此一来,房价自然是易涨难跌。而房地产行业在如何实现其经济功能的同时,保障其社会功能,反而是住房体系调整的关键。

  以后怎么调

  “市长之手”不越位、不缺位

  政府要用好手中的权,勇于拆分利益链条,去破拆那些与垄断配套的利益输送渠道,把原本属于市场的那一部分归还市场

  采访中,一位曾经对房地产做过多年研究的媒体人士也表达这样的观点,“像香港、新加坡一样,以大量的保障性住房满足大部分人基本的住房需求,少部分高价商品房满足高端人士需求,承接税收和经济发展任务”。他认为,在限制性政策上,“限出”比“限购”也许更加有效,即以高税等措施限制房屋出售的行为,“那些想投机的人买房的时候就要多想想划不划算了”。

  关于如何调控的问题,专家学者以及财经评论员也是众说纷纭。其实,究竟如何调控都是技术层面的问题,关键在于迅速找到并根治调控令人“纠结”、“拧巴”的症结所在。

  去年国庆长假房地产市场价格报复性增长之后,曾有人评论,我国市场发育尚停滞在“市场之手”短小、“市长之手”粗大的阶段。当然,即使是在成熟的市场上,“市长之手”也仍有作用的必要,问题是“市长之手”作用于市场的空间有多大、以什么方式作用于市场。

  此番评论所言极是。作为非专业人士,我们无法准确给出一调就灵的办法,但需要呼吁的是,政府要用好手中的权,勇于拆分利益链条,去破拆那些与垄断配套的利益输送渠道,把原本属于市场的那一部分归还市场,正是老生常谈的不越位、不缺位,才能有所作为。


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