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地方积极松绑限购的 “醉翁之意”
来源:证券时报 点击:0 次 2014-10-28 
[导读]沈阳松绑限购的“短命政令”一天夭折之后不久,近日又传出广州南沙对港澳人士松绑限购、温州对一手住房松绑限购的传闻。不出意外的话,广州、温州难逃“政府放风-媒体关注-政府辟谣”的怪圈。目前,全国有46个城市

 沈阳松绑限购的“短命政令”一天夭折之后不久,近日又传出广州南沙对港澳人士松绑限购、温州对一手住房松绑限购的传闻。不出意外的话,广州、温州难逃“政府放风-媒体关注-政府辟谣”的怪圈。目前,全国有46个城市出台过限购政策,2014年以来,包括沈阳在内,有20多个城市有过“松绑限购”的传闻。但是,至今没有一个城市敢明目张胆地公开宣称放松限购政策。

  在地方政府是否有权限放松限购的问题上,今年3月份“两会”提出的“分类调控”已经给出了明确的答复,即对于那些供应过剩、供求关系失衡的城市,当地政府要从防范风险的角度出发,自主调整楼市政策。而且,在如何执行“分类调控”的问题上,近期住建部也给出了操作的基本原则。在6月4日召开的国新办新闻发布会上,住建部总经济师冯俊对于未来地方政府如何调整楼市政策做出了表态,即各地调整楼市政策的总基调是“始终鼓励保护消费需求,遏制投资需求”;是否取消限购的问题,每个地方根据自己的实际情况做出判断;库存量大、供过于求的城市要执行好首套房最低首付款比例、贷款利率优惠的政策。

  既然限购取消与否的权利在地方政府,若本地楼市供应过剩,地方就可以手持管理层授予的“尚方宝剑”来取消限购政策。从天津放松滨海新区限购、沈阳放松全市限购,以及这次广州传言的放开南沙新区限购来看,这几个地方楼市的一个通病就是供应过剩、供求关系失衡。笔者日前曾去过滨海新区和广州南沙,虽贵为国家级的新区,但这两个新区产业发展规划的落地工作还未见动静的情况下,楼市却先行发展起来,目前看已经成为区域性的“空城”。由于基础及配套设施建设严重滞后,而且这一局面在一两年内难以改观,这两个区域应该属于库存量大、供过于求的区域。

  沈阳的问题就更严重了。根据上海易居研究院的数据,截至今年5月底,沈阳新建住宅库存为1828万平方米,远超京沪,仅次于天津的2110万平米,库存在全国排名第二。按过去6个月的移动平均销量,上述库存需要22个月才能去化完,与杭州和天津相近。后续供应规模更大,截至2013年,沈阳的房屋施工面积为11568.3万平方米,按照当年2262.3万平方米的商品房销售规模,即便未来不增加土地出让,存量后续供应也要5年才能消化完毕。但作为一个老工业城市,人口偏老龄化、产业升级慢,沈阳住房需求本身有限且过去几年过度释放。2010年至2013年,沈阳销售面积接近8000万平方米,超过上海、武汉等城市,而其常住人口为826万人,需求或提前透支,在巨大的库存面前,未来市场可能面临需求动力不足。

  既然是否取消限购的决定权在地方,而上述三地松绑限购也符合“分类调控”的基本原则,而且作为控制房价快速上涨的短期性、行政性应急措施,限购已经不适应目前楼市下行的大环境,为何地方政府不仅不敢公开发文松绑限购,而且还步调一致地事后否认松绑限购的传言,放松限购真的是不能触碰的红线吗?

  道理上讲,地方政府根据本地楼市实际情况,自主调整政策(包括限购)不假;库存压力大、供应过剩的城市,为防范供应过剩风险可以调整政策(包括限购)也不假;而限购作为行政干预措施,其弊病也为各方所指责,应当适时退出这也不假。假的却是地方政府如此积极松绑限购,打的是“分类调控”、“自主调控”、防范楼市风险、取消行政干预等等这些堂而皇之、边界广泛但内容却无法控制的正能量口号,而其背后的目的却是对于传统增长模式及其自身利益的迷思而不悔改。

  地方政府松绑限购,其表面上看是为了缓解楼市疲软的局面,根本的目的却是希望楼市继续走上繁荣的通道,以此来刺激土地出让、政府融资、固定资产投资增长,最终实现经济增长、税收增长和官员自身利益这三重目的。因为,若楼市量价疲软,将直接导致开发商紧缩拿地,新开工和施工等房地产建设活动也急剧放缓。这样的话,政府靠土地抵押也无法实现、全社会固定资产总投资也迅速下滑,实现政府“宏图大志”的一些项目也无法上马,不仅旧债无法偿还,税收和经济增长这两个考核政府要员业绩最主要的指标也无法完成,官员个人的政治经济利益也就无法实现。

  因此,地方政府挖空心思地图谋松绑限购,用意不在对症下药地解决当前楼市存在的问题,也不在防范楼市风险和促进楼市长期健康发展,更不在通过缓解楼市下滑来为经济“调结构、促转型”战略留足时间和空间,而在于以楼市为工具来维护传统的经济增长模式和自身的经济政治利益。

  以天津和广州这两个城市为例,上述两个城市设立的滨海新区和南沙新区,均为国家级的新区。其中,滨海新区是国务院批准的第一个国家综合改革创新区,承担着创新科技、发展高端产业、打造我国第三增长极等科学发展排头兵的重任;而根据国务院的批复,广州南沙新区承担着建设成为粤港澳优质生活圈和新型城市化典范、以生产性服务业为主导的现代产业新高地、具有世界先进水平的综合服务枢纽、社会管理服务创新试验区,打造粤港澳全面合作示范区等综合改革和发展的重任。

  但是,在新区批复后的发展过程中,我们并没有看到其在国家赋予的历史使命上有多么大的进展。而且,在新区开发和建设的过程中,基础设施、产业规划、改革措施并没有先行和实质性落地,反倒是房地产借机掀起了一波又一波的泡沫化浪潮。在楼市步入下行周期后,被楼市泡沫带动的经济虚假繁荣而掩盖的问题开始暴露:通过发展房地产来拉动投资和税收、经济增长,依然是地方政府最为看重的工具,即便是广州、天津等前沿城市也概莫能外,更别提南宁、铜陵等中小城市,而改革和创新的任务一直以裸泳的状态在推进,甚至被有意无意地遗忘。这个时候,如果允许放松限购,只有一个结果,那就是“调结构、促转型”的重任渐行渐远。


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