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楼市防线松动现实甚于数据:很多中小房企快破产
来源:中国证券报 点击:0 次 2014-06-23 
[导读]数据冰冷。国家统计局昨日发布数据显示,今年5月,全国70个大中城市中,有35个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比下降。整体平均降幅为0.15%,为近24个月以来的新低,也是此期间首次出现负增长。   在此

 数据冰冷。国家统计局昨日发布数据显示,今年5月,全国70个大中城市中,有35个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比下降。整体平均降幅为0.15%,为近24个月以来的新低,也是此期间首次出现负增长。

  在此之前,房地产市场已经出现异动。年初以来,市场持续低迷,始终没有起色,零星的降价行为也逐渐蔓延,并覆盖一线城市。在经历了连续三个月的成交量下跌之后,房价也终于出现下行。

  市场人士一致将此判断为“拐点”,原因在于,在并无政策明显压制的背景下,传统热销期却出现“量价齐跌”的局面。有分析认为,尽管各地蜂拥救市,但效果不会太明显。且在当前市场整体供需平衡的情况下,交易量的底部可能维持较长时间,房价的调整周期也将拉长。

  现实甚于数据

  国家统计局数据显示,今年5月,全国70个大中城市中,有35个城市的新建商品住宅价格环比下降,占比达到50%,比4月暴增27个。持平的城市有20个,比4月增加两个。上涨的城市有15个。

  值得注意的是,在房价向来坚挺的四个一线城市中,上海、深圳的新房价格也出现环比下跌,广州持平,只有北京微涨0.2%。在环比价格变动中,杭州成为降幅最大的城市,下降1.4%。

  平均而言,70个大中城市的新建商品住宅价格平均环比下降0.15%,近24个月以来,首次出现负增长。如此剧烈的变动,让不少从业者感到意外。中原地产首席分析师张大伟分析认为,从首次出现个别城市价格调整,到3-4月出现华东区域的块状分布,到5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行。市场已经出现加速调整,且变化的速度超过市场之前的预期。

  同比来看,尽管仍有69个城市的新房住宅价格上涨,但70个城市的平均涨幅已经连续5个月出现收窄,涨幅从去年12月的9.7%下降至上月的5.63%,同样体现出明显的变化。

  事实上,与民间数据以及媒体上的极端案例相比,统计局发布的官方数据往往显得温和而保守。分析人士指出,房地产市场的分化特征明显,在纳入统计的70个大中城市之外,中小城市的过剩局面更为严重,其房价也出现了更为明显的下跌。

  山东省某民营房地产企业负责人表示,在其涉足的多个当地城市中,房价存在普遍的下调现象。部分城市的价格已经降至成本水平,开发商几乎无利可图。尽管如此,房屋仍然难以消化,不少在建房地产项目今年已出现停工。

  同时,随着项目进入烂尾和滞销状态,部分中小房企的资金链承受巨大压力,并因此而出现债务违约现象。有银行人士向中国证券报记者指出,虽然尚未出现大规模“跑路”,但很多中小房企的确已经走到破产边缘。

  降价的逻辑

  从市场逻辑看,此轮降价的出现并不意外。国家统计局数据显示,今年2、3、4月,全国商品房销售面积连续出现下降。到5月,降幅已扩大到7.8%,而去年同期,该数据为增长35.6%。

  “量跌”往往被视为“价跌”的前兆。在出现连续三个月的成交低迷后,价格的调整就变得顺理成章。“降不降已经无需争论,怎么降是业内讨论的主要话题。”京城某知名房企负责人表示,近期与多个项目负责人交流,发现几乎都在研究价格调整策略。

  中原地产的分析认为,本轮市场转冷主要由两个因素造成,一是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累,二是前期成交量集中释放带来的需求断档,加之房价调整引致的部分需求陷入观望。

  链家地产[微博]则指出了另一个大背景,即信贷政策持续收紧。链家地产市场研究部张旭认为,虽然近期央行[微博]有多个定向宽松动作,但从今年中央层面在经济领域改革侧重结构性的角度看,全面降准的可能性不大。

  值得注意的是,近期以来,包括南宁、天津、芜湖、杭州、福建等在内的不少地方政府纷纷出台救市政策,但从房价表现来看,这些政策的实际效果似乎有限。

  张大伟表示,本次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条,这可能会导致本轮调整周期和深度较长,特别是非核心城市、非城市核心区,都有可能出现明显价格调整。

  他所指出的“非政策因素”,是指经过多年的房地产投资高增长,当前房地产市场的供需关系正在趋稳,部分城市出现供大于求现象。从此前统计局公布的数据不难看出,当前房地产投资、新开工面积、销售等指标的增速都达到罕见的低点。

  暂不会“崩盘”

  随着价格的下降,房地产市场的调整还将进一步深化。张旭认为,预计下半年,房价下降城市数量仍会增多,一线城市有可能全部进入降价阵营,高库存的三四线城市风险增加。同时,房价同比指数也可能在年底转负。

  这种结论受到多数业内人士的赞同。其根据有二:一是从市场表现上看,当前楼市成交低迷的状态难以从根本上改观,因此成交量的低位将继续对价格实施抑制;二是根据统计局的数据,70个大中城市中,5月有35个城市的二手房价格下调。作为另一个先行指标,二手房价格的走低,也将预示着未来新房价格将继续下探。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]表示,2004年以来,我国已经历过三次房地产短周期,当前已进入第四个周期。

  他表示,此前两轮调整分别出现于2008年底2009年初,以及2011年底2012年初。其中,前者的房价下跌周期持续了6个月,后者为8个月。由于处于房地产“黄金十年”,调整的规律是:房价上涨时涨幅很大,下跌时跌幅很小;涨的时间长,跌的时间短。

  相比之下,如今的内外环境均较为恶劣,主要体现在,既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策,又面临整体市场“供大于求”的情况。这也决定了,此轮市场调整的周期将会更长,即房价下跌的时间可能超过8个月。

  但从大周期上来看,未来房地产市场仍将迎来“白银十年”。即随着供需关系的改善和政策的不断完善,房地产业由高速增长进入低速增长阶段;房地产企业利润率被压缩,企业面临兼并整合;房地产市场将由增量市场转为存量市场;供需关系稳定,房价企稳。

  因此,在此轮调整中,房价跌幅仍不会太大,更难以出现“崩盘”的现象。杨红旭预计,70个大中城市平均房价同比跌幅的最大值,估计为5%左右。


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