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楼盘降价房企破产很正常 房价持续涨才不正常
来源:新华网 点击:0 次 2014-04-22 
[导读]一季度,房地产市场并不平静。来自权威部门的判断,依然是总体平稳,但楼市分化呈现延续态势,崩盘之说频频出现,限购是否取消争论不断……   种种迹象表明,房地产市场再次处于十字路口,走势牵动人心,政策

 一季度,房地产市场并不平静。来自权威部门的判断,依然是总体平稳,但楼市分化呈现延续态势,崩盘之说频频出现,限购是否取消争论不断……

  种种迹象表明,房地产市场再次处于十字路口,走势牵动人心,政策备受瞩目。

  市场分化在延续 加剧之势渐显现

  尽管国家统计局关于一季度房地产市场的最新数据尚未公布,但房地产市场分化将呈现延续态势,已成为共识。

  从国家统计局公布的数据来看,前2个月全国新建商品住房价格环比下调的城市,大部分是三四线城市。

  来自权威部门对90个城市的监测结果显示,北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房累计可售面积消化周期基本在10个月,而三四线城市这一周期更长,个别城市甚至超过2年。

  中原地产首席分析师张大伟说:“市场已经出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。”

  根据中原地产的监测,今年前3个月,10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比,一线城市购地金额的占比增加了24个百分点,二线城市占比下滑了28个百分点,三四线城市占比微增4个百分点。

  与此同时,房地产企业业绩的分化也日益加剧。张大伟说:“布局在一、二线城市的房企业绩依然上涨,但布局在三四线城市比较多的房企业绩上涨乏力。”

  中国社会科学院副研究员陈飞表示,楼市分化现象凸显,反映了房地产市场趋于理性。一方面,由于住房价格波动体现出各类城市经济社会发展水平、公共服务质量等的差异,也反映出消费者更加理性。另一方面,一年多来,国家房地产行业政策的稳定性,使得市场预期相对稳定,三四线城市房地产市场的投机性逐渐被挤出。

  楼市崩盘不成立 风险隐忧需警惕

  杭州个别楼盘降价,北京个别楼盘由精装修改为毛坯房出售,三四线城市库存量大,种种现象,引发社会关注。这是否意味着房地产市场拐点已现,三四线城市面临崩盘呢?

  权威部门认为,这些现象还是局部,个别项目的变化,不能说明拐点已经出现。以杭州为例,去年以来,供应量特别是新区供应量很大,因此开发商采取降价促销,尽快结清尾盘。

  陈飞说:“个别企业因资金链条脆弱,出现降价销售甚至出现企业破产、烂尾楼等现象,这是市场体制下行业内部调整的正常现象;房地产价格的持续高涨恰恰是房地产市场不正常的表现。”

  他表示,随着《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的出台,城市体系日趋完善,区域内部城市间一体化的进程加快,一体化、同城化趋势日益明显,都市圈内的三四线城市尚有很大的发展空间。

  不过,对于三四线城市存在的楼市风险,受访各方都表示,应高度警惕。

  来自中原地产的监测显示,营口鲅鱼圈区至少有50个楼盘在售,若以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算,这里的开发面积已超过1000万平方米,区域整体出现全面过剩。

  权威部门官员说,一些三四线城市前期供应量太大,本地居民基本有房子,新移民购买能力较弱,过度透支若干年的供应,肯定有风险。

  国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为,防止土地供给过剩是下一步三四线城市需要重点防范的主要风险。她提醒,要特别注意避免在房地产投资增速规律性回落的时候,盲目的刺激,继续增加供给,这会加剧供给过剩,增加房地产泡沫风险。

  限购松动有争议 分类调控成共识

  对于福建省出台新政策,以此松绑楼市的消息,福建省建设厅日前予以否认,称毫不知情。

  一季度,由于部分城市房地产市场交易量下滑,限购政策松动甚至取消的传闻,频频出现。

  据住房城乡建设部介绍,目前全国有49个城市实施限购政策,其中15个地级城市,34个为省会城市和计划单列市。

  陈飞认为:“限购政策目前在一线城市仍然必要,对于住房库存量较大、城市人口增加缓慢的城市,可适度减少供应量,放松行政管控措施。”

  张大伟认为,房地产市场已经告别了绝对短缺,投资者也逐渐谨慎。放松限购等措施可能会短期刺激市场回暖,但也可能很快再次出现大跌。

  尽管限购政策是否退出有争议,但突出分类调控,已经成为共识。

  陈飞说,要根据各城市住房价格中长期走势、住房保有量和人口数量变动以及城市功能实施分类调控、因城施策。对于住房供给短缺严重、住房价格持续走高的城市,坚持限购、增加住房供给。

  权威部门官员也表示,针对当前房地产市场形势,一方面要督促房价居高不下、上涨压力大的城市,增加供应,特别是增加普通商品住房供应。而房价开始下跌的城市,要注重消化存量,控制新开发总量。另一方面,加大住房保障力度,推动共有产权住房建设。

 
 
 

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