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云南房企面临升级换代 开发商转型求“自救”
来源:昆明信息港 点击:0 次 2014-04-04 
[导读] 云南房地产行业经过十多年的发展,已经达到了一定的规模和水平,进入到一个全面升级换代的发展阶段。对于想要在惊涛骇浪中有长远发展的企业来说,不能把希望寄托在市场好转和政府救市上,开发商唯一的出路是“自

  云南房地产行业经过十多年的发展,已经达到了一定的规模和水平,进入到一个全面升级换代的发展阶段。对于想要在惊涛骇浪中有长远发展的企业来说,不能把希望寄托在市场好转和政府救市上,开发商唯一的出路是“自救”,自救的方式有新的资源和投资组合、产品升级换代、多元化经营或者合理转型等等。但自救的主要方式应该是“创新”。在思想创新的基础上可以进行产品、技术、融资、管理、战略等五大创新。

  产品多元创新增加价值点

  关键词:建筑、户型、配套、业态组合

  先行版本:德润·朗悦湾细节刻画、蓝光COCO蜜城放大户型功能

  “德润作为国际化的港资企业,入昆后也延续集团“建筑延伸人文”的理念,譬如媲美豪宅标准的外立面、明厨明卫、双开关、卫生间干湿分离等,注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵,这就是朗悦湾产品的创新之处。”德润·朗悦湾副总经理张良玉介绍到。

  的确,近两年来万科、中海、绿地、龙湖、万达等成熟度较高的全国品牌大举入昆后,本土房企以全国性品牌为榜样迅速成长这一趋势显得更为明显。像今年保利、中海、蓝光等很多开发商都在重点推广的高赠送面积,旨在放大房型的功能性和高性价比,而以实力、同德、奥宸为代表的本土房企也不甘落后,屡有突破。

  近年昆明高速增长的城市综合体更是把产品组合的创新看做重点。甚至以住宅为主的项目也大量植入了步行街、学校、公园等配套产品。以万达为例,其公寓、购物中心、娱乐、写字楼、酒店等多元物业的组合配以订单商业、顶级商管,其成功独特创新的商业规划设计,高级别的定位在昆明西山万达广场每种产品数次开盘很快售罄得到了印证。

  突破方向:合理规划、科学建设、适度消费,发展节能省地环保型建筑将是我国房地产产品发展新的方向。

  技术新材料、新技术凸显“高大上”

  关键词:智能、节能低碳

  先行版本:上海东盟商务大厦地源热泵中央空调、昆明·万达双塔空调新风系统

  技术层面的创新也被越来越多的开发商运用到地产项目的运作中。大量的节能减排高科技材料、产品和技术,例如LED照明技术、太阳能、地热能、水能和风能实用技术、高效遮阳技术、节能玻璃和门窗、垃圾生化处理和转化系统、恒温恒湿恒氧技术和控制系统、自然通风强化系统、智能集成控制系统、气候适应型围护结构、再生墙体材料等在昆明很多楼盘中可以找得到踪迹。

  这些创新技术的运用,又以写字楼最为典型。上海东盟商务大厦是云南首个商业地产项目采用欧洲先进技术地源热泵中央空调系统,节能低碳的。云南云锰地产总经理李建斌介绍:“创新技术的运用不仅能使建筑节省能源消耗,也能降低很多生活工作成本,带来更为便捷舒适的居住或办公空间。上海东盟商务大厦耗资1.2亿引进了地源热泵中央空调系统,不仅节能减排,还能保持室内恒温、空气新鲜保湿,整个项目的外立面由于使用了新型材质的LOW-E玻璃幕墙,能在降低辐射和光污染的同时保证通透性。”

  昆明·万达双塔是万达众多高端写字楼中的巅峰力作,引进国际知名品牌空调新风系统、5A级智能系统、助力昆明迈向国际商务时代。

  突破方向:绿色、低碳、科技、环保、可持续发展,是世界的潮流,也是国家一直强调的产业发展方向,是未来人居的必然选择。

  融资创新举措打开高速成长通道

  关键词:限贷、信托、上市融资

  先行版本:俊发基金集合信托计划、万达债券融资

  过去房地产开发企业的资金来源高度的依赖于银行贷款,近期由于金融杠杆不断收紧以及风险控制,开发商的开发贷款和买房按揭都不容易,上市融资也在严格控制。在诸多限制条件下,多数房企单纯依靠银行贷款难以为继,开发商不得不开始寻求融资方式创新。

  “房企资金周转困难的时候,转股、合作开发或重组兼并等情况都会出现。”中原房地产经纪有限公司二级市场副总经理方循表示。的确,很多房企单纯依靠住宅销售实现大幅度利润增长已不可能,未来的利润增长将更多地来自自有物业租金的回报和物业自身的增值。许多公司已经或者正在转型向产品多元化发展。像俊发基金集合信托计划、万达集团发行债券计划,都受到很多投资人的看好。

  突破方向:有业内人士指出,目前房地产投资信托基金、房地产债券融资、房地产信托融资、融资租赁、开发商贴息委托贷款等多种融资通道都逐渐被开发商所关注,新的融资通道将为地产开发商开辟一个新的局面。

  管理公司大循环项目小循环

  关键词:人才、协同配合、激励

  先行版本:龙湖分级管理、实力“全民卖房”

  近年,企业文化管理开始从定性走向定量,但不是片面数据化,而是具体化和精细化。一方面,对企业的文化管理所表现出来的现状进行分析、评价量化,包括定序、定比、定量、定距等。另一方面,对照差距找到管理的短板,实施具体化和精细化管理策略。

  管理是一个泛概念,不仅涉及企业的体系,更涉及到企业运作体系、人才管理、产品管理等多个方面。以人才管理方面为例,人才竞争更多的是理念性的诉求,但现在开始转向务实的知识管理和创新人才竞争。在即将到来的毕业季,云南大学、昆明理工大学等几家高校陆续迎来招商地产、俊发地产、保利等多家房企的招聘,据招商地产方面透露,经过高校招聘,新一轮的人才储备基本充足。

  其次,行业内也有不少企业内部员工管理的先进案例。据实力集团营销总监李勇透露,实力采用的“全民卖房”的激励模式,以丰厚的奖励,在营销团队上实现激励式的利益链

  另外,以计划运营管理为主线,房企各专业、各任务之间协同配合。2006年后招保万金等大牌房企建立运营管理部门,以项目运作为主线,形成了由公司计划、项目计划、专项计划组成的分级计划管理体系。如龙湖对计划节点进行分级管理,专业运营体系实现了公司大循环、项目小循环的内部管理闭环,打破了专业职能之间的协作壁垒。

  突破方向:房地产企业破局的关键,就是要进行企业内功的修炼,顺应外部经济、政策环境的变化,主动进行管理改革和商业模式的创新。

  战略集团化作战突出重围

  关键词:品牌、集团化开发、强强联合、重组

  先行版本:俊发10城20盘联动、万科俊发携手开发魅力之城、经典7星联动、实力9星同辉

  “政府各项调控政策的约束和影响力增强,行业内各企业在同一区域的竞争越来越激烈,客户的需求和维权意识不断提高,导致企业面临市场和资金双重风险,这样的环境下,企业的实力、核心竞争力、快速应变能力和抗风险能力等都受到严峻考验。这就要求企业在制定发展战略时,有着先知先觉的能力。”云南实力集团营销总监李勇表示。

  在昆滇楼市,有着十几二十年发展资历的房企不在少数,但是,今天仍然以高姿态站在这个舞台上的并不多。银海21年,俊发15年、实力13年……它们不断壮大的背后,都有一个共同的指向:战略。正如李勇说,购房者的多产品要求越来越高,这就督促企业不断在产品方面做功夫。我们看到,超大的赠送面积、精装修、新风系统、超高的绿化率等提升品质的行为不断被用到产品设计中,使得产品可选择性更强。

  2013年,俊发10城20盘齐发、经典7星联动、实力9星同辉等强势姿态,更在业界掀起集团化开发、多盘联动的战事局面。同时,与之同步的,还有大家众所周知的各种营销大战。文化空间商铺“租十年送十年”,安宁世贸广场0首付、同德·昆明广场“买房送车”,实力壹方城买房送面积等手更是精彩纷呈,赢得购房者芳心,也就意味着赢得了市场。

  突破方向:对于想要在汹涌的波涛中有长远发展的企业来说,不要把希望寄托在市场变化和政府救市上,开发商唯一的出路是“自救”,自救的方式有新的资源和投资组合、产品升级换代、多元化经营或者合理转型等等,但最主要方式应该是“创新”,包括经营理念、开发模式、企业文化、发展战略、品牌建设等一系列的创新。

 


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