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三四线楼市承压
来源:丽江房网-丽江房产信息网 点击:0 次 2014-03-24 
[导读]房企的选择 日前,30家房企公布的2月份销售业绩合计665亿元,环比下降39%,其中16家房企销售业绩同比下降。“值得注意的是,业绩下滑最明显的都是立足于三四线城市的房企,如建业地产前两月合同销售额8.51亿元,同

 房企的选择

日前,30家房企公布的2月份销售业绩合计665亿元,环比下降39%,其中16家房企销售业绩同比下降。“值得注意的是,业绩下滑最明显的都是立足于三四线城市的房企,如建业地产前两月合同销售额8.51亿元,同比减少六成。”中原地产首席分析师张大伟对新金融记者表示。

与之相对,30家房企中业绩表现较好的房企则大多表示,将更加坚定地进入一线城市,加大在北京(楼盘)、上海(楼盘)等地的布局。

张大伟表示,2014年前两个月房企销售业绩出现两个明显特点,一是销售涨幅放缓;二是房企业绩分化。“布局三四线城市较多的企业,在2014年销售可能出现比较大的问题。”

压力之下,房企的自救行动已经开始。建业集团近日宣布,将携18个城市的57个楼盘以电商名义给出大幅优惠,优惠金额涉及10亿元,其中18个城市大多地处三四线。虽然建业方面否认此举是销售压力之下的促销,认为是在互联网领域的探索和实践。但其在楼市淡季增加销售努力的意图非常明显。业内人士表示,如果这些城市的其他企业跟进促销的话,很可能会形成一轮降价风潮,打破目前市场上的僵局。

整个2013年,回归一线城市,成为大多数房企喊得最响亮的口号之一。当年北京、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)四个一线城市合计土地出让金高达5127亿元,与2012年相比增长156%。超过了2011年和2012年土地出让收入总和。四个一线城市均创下各自年度土地出让收入纪录。

在中原地产统计的保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海十大标杆房企2013年前10个月拿地数据中,三四线城市土地占比首次低于20%,仅为15%,同比下滑了37%。同期,标杆房企在一线城市购入的土地面积则高达764万平方米,同比上涨幅度高达146%。这一年,北京、上海各区域的土地价格纪录不断被疯狂抢地的房企打破,任志强依然在抱怨北京的地价上涨过快,央企、国企、民企大佬们则不管不顾的拿地。

“在去年抢地的房企中,有的企业把北京当跳板,在北京没有项目,都不好意思说自己是全国性房企;有的企业认为北京土地价格再高,也比在下面三四线城市开发项目风险要小;还有的企业,是在北京长时间拿不到地,再不拿地,北京的项目团队就该解散了。”一位北京老牌房企营销负责人对新金融记者表示。

三四线迷局

一线城市的楼市和土地市场的热度支撑了2013年全年楼市红火。但这并不是全部,广大三四线城市在2013年这个楼市大年,日子依然不太好过。

中国房产信息集团公布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》排出的中国房产投资风险最高的50座城市中,有49座是三线城市。“三四线城市人口少、市场容量小,需求有限且供给无限,很多项目在开盘之初就把周边有支付能力的客户消耗一空,首次开盘大卖、二次开盘正常、三次开盘萧条成了普遍现象。”易居中国执行总裁丁祖昱曾生动地形容三四线城市的楼市情景。

在2010年中国房地产市场进入调控常态化阶段之后,由于一二线城市大多祭出“限购”大旗,许多房企一度将投资目光投向没有政策限制的广大三四线城市。那些以地级市甚至县级市为代表的三四线城市也对承接全国性房企的投资需求表现出极大兴趣,各种新城、开发园区、产业园区规划雨后春笋般冒了出来。其直接后果就是在两三年后造成当地楼市供应远大于需求的局面,其中较为知名的代表如鄂尔多斯(楼盘)、温州(楼盘)、贵阳、常州(楼盘)等,被媒体多次报道。

中原集团研究中心分析对比了全国40个主要城市最近5年(2009-2013年前11个月)住宅用地供应可建面积与住宅销售量发现,城市间供求关系存在显著差异:一线城市最近5年中普遍存在纯住宅用地与商住用地供应不足的情况,5年累计供地销售比仅为81%;二线及三四线城市则出现土地供应过剩现象,且均明显高于100%。若按时间段分析,二线城市2010年的土地供应已达峰值,大幅供地超过当年住宅销售面积;三四线城市的土地供应则在2011年达到峰值。

国家统计局数据显示,2013年末,全国商品房待售面积49295万平方米,同比2012年末增加12835万平方米。三四线城市成为库存增长最快的部分。上海易居房地产研究院发布报告指出,截至2月底,一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2768万、3089万和2376万平方米,同比增速分别为1.3%、18.0%和19.7%。

以鄂尔多斯为例,其自2003年煤价井喷之后,地方政府财政收入不断增加,便开始大规模老城改造以及造新城运动。当地居民通过拆迁改造获得资金之后,又将钱投入到新一轮房地产投资和涉及房地产的民间借贷当中,导致当地房价由2003年的1000元/平方米左右,几年内迅速蹿升至1万元/平方米以上,部分楼盘售价甚至一度超过2万元/平方米。在煤价下行、房地产调控打压投资需求的大背景下,鄂尔多斯楼市迅速跌入“冰点”。其面对的现实则是在建商品房超70%停工、存量房与常住人口的比例达到10∶1、新建的康巴什新城房屋空置率超70%、存量消化需要3-5年。

鄂尔多斯市长廉素日前表示,鄂尔多斯当下还有4万套住宅待售,3年内将不新建商品房。廉素给出的楼市解决方案是,对积压待售房屋,一方面推出合理降价销售措施,另一方面鼓励进驻企业进行团购,并把符合条件、符合国家标准的房屋由政府进行回购,转为保障性住房。

限制供应,对于库存压力较大的鄂尔多斯是无奈之举。而对于更多供应压顶的三四线城市来说,减少供应、促进销售的举措很可能会被推广。知名财经评论人叶檀表示,一些小城市增加了房产推销力度,甚至动用政府力量推销,说明此前大量库存未能得到消化,政府为了GDP与地方财政收入大力卖地却没有考虑到消费能力,这样的房地产市场面临的不是泡沫风险,而是产能过剩,与政府为了推动GDP上马钢铁、水泥、电解铝等过剩产能没有什么不同。

国务院发展研究中心主任李伟表示,近两年来,我国房地产市场分化趋势越来越明显。一线城市房价上涨较快,二、三、四线城市房价上涨幅度明显低于一线城市,且一些二、三、四线城市房地产去库存化周期明显拉长,库存压力不断加大。“国内房地产市场已出现明显变化,鄂尔多斯、温州等地的问题不是个别现象。应密切关注房地产市场走向,防范房地产市场风险。”李伟表示。

机遇和风险

今年的两会政府工作报告中,往年的“一刀切式”房地产调控并没有被提及,取而代之的是根据不同城市实际情况“分类调控”,同时提出通过“三个1亿人”的表述明确了未来新型城镇化工作的三大重心:推动户籍制度改革、关注社会保障、加大对中西部地区新型城镇化的支持。

政府工作报告中提出,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化,中西部中小城市将迎来新一轮政策机遇期。诸多房企大佬也借此纷纷力挺三四线城市。泰禾集团(000732,股吧)董事长黄其森表示,随着新型城镇化的推进,将使三四线城市达到供需平衡。建业地产董事局主席胡葆森也认为,三四线城市楼市不会崩盘,房价也不可能下降。随着新型城市化在两会的热议,这也意味着三四线城市将迎来新一轮的发展机遇。提高产业发展和人口集聚能力,基础设施需要改进,大量农村人口城市化生活需要满足其居住需求,而三四线城市相对便宜的地价、地方政府的政策支持,对房企们将有一定吸引力。

“三四线城市也有不同,那些具有产业基础,对人口有吸引力的城市,风险相对较小,没有产业支撑,又一味建设新城的城市就会有较大的泡沫。”业内人士表示。

国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为,2014年房地产将进入调整期。其理由,一是金融环境偏紧,未来一段时间都会延续稳健的货币政策,房地产企业的融资成本会有所上升;二是房价偏高,在房价涨势放慢的情况下高房价会明显抑制需求,不仅抑制投资需求,还会抑制自住需求;三是供应过剩,库存较大。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则表示,虽然少数地方的崩盘已经出现,但中国房地产整体上不存在崩盘的可能。“我国的人口还在往城市集中,需求还在增加,宏观经济仍然处在一个中高速的发展阶段,不存在崩盘的可能性。”顾云昌表示。

不动产登记来临

3月10日,国土资源部部长姜大明在两会期间接受记者采访时表示,2014年要建立不动产部际联席制度,编制统一调剂,6月出台《不动产统一登记条例》。有消息显示,国土部已选择了南京(楼盘)、宁波(楼盘)、郑州(楼盘)等几个城市作为试点,2014年年初上述试点城市已经将试点工作列入政府工作计划。加上此前盛传的不动产登记局的建立,种种迹象表明,不动产登记已是箭在弦上。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,《不动产统一登记条例》出台,将使市场上二手房供应量相应增加。早在2013年初,国务院发文首次明确将出台《不动产统一登记条例》时,上海当月二手房存量就从131869套跃升至133073套,挤出作用明显。

“不动产登记后,可在此基础对各个城市存量‘空置房’做出判断,可据此对存量‘空置房’采取差别化‘空置税’措施,或鼓励其中长期持有出租经营,发挥住房的居住作用,或引导其出售形成市场供应,缓解部分热点城市市场供求关系紧张的局面。”张宏伟表示。

对于一线城市来说,不动产登记有助于增加二手房供应,缓解供需紧张的局面,对于三四线城市,由于本地居民大都手握二套房以上,且此前投资需求旺盛,不动产登记的出台,将进一步增加市场上的房源,加大库存压力。

2013年,那些曾经在调控中布局三四线城市的房企纷纷重回一线城市拿地,在推高“北上广”地价的同时,也间接说明在三四线城市的碰壁。库存压顶、需求不足、增长空间有限,三四线楼市普遍面临较大压力。2014年政府提出分类调控的目标,三四线城市房地产市场将面临怎样的未来?


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