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房价开始“暗降”
来源:北京青年报 点击:0 次 2014-03-20 
[导读]  “万科大兴的项目一下子降了2000元/平方米,看来房价是要真降了”、“杭州、长沙等地的降价潮传导至北京,一线城市房价或现松动”……近期,有关房企大面积降价的传言在京城甚嚣尘上。   进入3月,与去

   “万科大兴的项目一下子降了2000元/平方米,看来房价是要真降了”、“杭州、长沙等地的降价潮传导至北京,一线城市房价或现松动”……近期,有关房企大面积降价的传言在京城甚嚣尘上。

 

  进入3月,与去年众多项目“端着架子”卖不同,今年的三月销售季到来,许多项目为了抢收跑量,纷纷以低姿态入市,尤其是北京“限价令’开闸后,即便是高价盘,也都选择了“让利跑量”,一波平价项目纷纷入市,多个项目遭遇“日光”。

  上周末开盘的天宫院板块纯新盘住总万科橙,更是取消了近年来万科大力推崇的精装修交房,出人意料地以毛坯房、两万元出头的价格入市,当天便告售罄。有业内人士表示,一些项目放弃大幅涨价,以相对平价甚至低价的姿态积极抢客。表明在自住商品房入市和信贷收紧等多方因素的冲击下,购房者观望情绪增多,供需格局悄然生变。预计将有更多的项目为了跑量,加入到优惠促销的行列,但需要指出的是,这种优惠更多的是提高项目的附加值,短时间内不会出现直接降价的情况。

  开发商“暗降”抢跑 弃“精装”改毛坯开盘

  上周,位于天宫院的万科橙开盘,引起极大关注。不单是该项目开盘即售罄。更是由于一向强调精装修交房的万科居然也改为毛坯交房,并且价格上做出了足够的让步。

  “这次万科橙的价格很出乎我意料。早在去年9月份,我就关注了这个项目,接待的售楼员总是说可能将在近期入市,吊足了胃口,但却迟迟不肯开盘。因为害怕错过开盘,即便排上号以后,还多次带着家人和朋友到售楼处随时了解项目的情况。”上周在住总万科橙买到一套92平方米三居室的袁女士告诉北京青年报记者,此前住总万科橙的销售人员多次表示,项目是天宫院地区的标杆产品,单价可能会达到每平方米26000元或者27000元,并且是精装修交房,甚至可能会成为天宫院首个超过3万元/平方米的楼盘。

  但实际开盘时,一期所售的房源却全部改成了毛坯交房,均价也只有21000元/平方米,远低于曾经的预期。

  对于这种改变,似乎符合多数刚需购房者的心意。参与现场“抢房”的刘先生直言不讳,“虽然精装修省心,但与总价下来多很多相比,我宁愿自己受点累装修。”正是抱着这样的心态,此次住总万科橙销售的8号楼和11号楼,共333套房源,吸引了超过一千人参加摇号,当天便售罄。

  原以为住总万科橙会创造天宫院区域单价“新高”时,项目却出其不意弃精装改毛坯低价入市。这种精装改毛坯,往往是在房价下行压力之下,开发商变相降价的一种营销策略。有业内人士分析,受到住建部对价格的“打压”,住总万科橙不得不放弃均价略高的精装改为毛坯交房。

  资金出现压力 房企年增长目标趋缓

  相对于北京的抢收跑量,杭州、南京、广州等地都有项目出现了降价促销的行为。销售下降和信贷收紧给房企带来了更多的资金压力。

  3月份,多家房企的上市公司公布了今年头两个月的业绩和今年的销售目标,在经历了去年业绩的“高歌猛进”后,不少房企认为今年的销售形势偏冷,几家千亿房企在制定销售目标的时候反而显得十分保守。去年以123%的增速,一跃跻身千亿俱乐部的碧桂园,将2014年的销售目标定为1280亿元,相比去年,仅预增20%。

  而中海地产在业绩发布会上也公布了2014年的销售目标为1400亿港元,比去年1385亿港元的销量仅有1%的增长。

  另一个千亿俱乐部成员,恒大地产将今年销售目标定为1100亿元,较2013年目标高出10%,略高于去年销售额的增长速度。

  可见,不少房企对于今年的市场仍是持谨慎乐观的态度,仍认为会以增长为主,但涨幅大大减缓。

  更大优惠、更多折扣将现身

  同样,在业内看来,万科橙项目取消精装修低价开盘,具有一定的市场示范效应。接下来,也许会有更多楼盘进行更大力度的促销,推出更大的优惠。

  现在整体市场的销售状况还算乐观。但蓄客确实少了很多,北京房山区某项目负责人表示,去年是房挑人,现在已近反转为人挑房了。去年该项目开盘时,一度创下了一套房子、五六个人抢的情况,但如今,所售房源和有效客户的比例几乎是1:2左右,购房人持币观望的气氛较浓。

  中原地产市场总监张大伟表示,“贵”是最主要的原因。特别是在信贷政策不支持购房的情况下,楼市的高价让许多需求都被迫失效了。张大伟给出的数字显示,从1月1日到3月16日,北京新房的成交均价为27656元/平方米,而去年同期的成交均价为21821元/平方米。一年时间,平均房价的差距达到了6000元/平方米,这让许多购房需求不得不陷入观望。如何打破这种观望?张大伟认为,一线城市的楼盘需要做到提高附加值,让购房人感到不贵。

  销售不佳,套现、持币观望的气氛浓厚,房企肯定不希望这种状态会保持到4月份、5月份的销售旺季,进而影响到全年计划的完成。亚豪机构副总经理任启鑫表示,为了抢客,提升成交活跃度,类似于住总万科橙这样以价换量的促销策略或许将向更多区域扩散。

  3月楼市“抢收成”

  面对降价传言,万科内部人士透露,万科橙项目是万科集团进入天宫院第一个项目,而在定价之前,综合了周边各项目对区域的房价估值,基本确定单价在24000元——25000元之间,而建委等有关部门对天宫院新盘的核准审批价格也基本在这一区间。经过权衡,万科认为为了项目整体销售顺畅,万科橙首期应当采取毛坯交房,依旧走“低开高走”的传统老路,后期随着市场的变化价格肯定会有一定幅度的上扬。

  不仅是刚需盘,豪宅市场同样出现了抢着卖的迹象。两周前开盘销售的龙湖双珑原著,推出了七十多套小高层的叠墅产品,七个小时内便全部售罄,销售额超过七亿元。

  但北青报记者在开盘现场发现,双珑原著此次推出的都是总价在800-1200万元的产品,折合单价约为每平方米4万元。而中粮集团在去年拿下的孙河地块,土地价格就达到了4.8万元/平方米。

  有业内专家表示,龙湖的低姿态抢收,不但让豪宅创下了刚需盘的销售速度,还让周边的竞争对手十分难受。像泰禾。北京院子项目,获批价格在每平方米6.5万元至8.5万元之间,远低于预期的超10万元售价。

  短期内不会直接降价

  虽然房企遭遇了资金的压力,但单独就北京市场而言,期待楼市直接降价,短期内似乎很难实现。

  伟业我爱我家副总裁胡景晖就认为,目前北京住宅市场的基本面仍然是供不应求,房价也仍然处在上涨区间。

  联美地产总裁助理史明也同样认为,北京楼市尚未进入“以价换量”的阶段。第一,大型房企资金链稳定,资金情况良好,不存在降价动力。第二,地价上涨与开发成本加大,降价意味着利润减少,不太可能亏本甩卖。第三,从前两个月的房企销售业绩来看,大房企总体完成不错,不存在“以价换量”完成年度销售任务的需要。即使市面上的优惠、折扣会增多,但北京房价基本没有下降的空间。 本版文/本报记者 李桁

(作者:李桁) 

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