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2014楼市分化将加剧 专家称:稳房价先稳一线
来源:地产中国网综合 点击:0 次 2014-01-17 
[导读]据《南方都市报》报道,2013年,全国主要城市的房价又经历了一轮令人瞠目的快速上涨。政策相对“空窗”,行业回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨。   全联地产商会会长聂梅生注意到,虽然房

 据《南方都市报》报道,2013年,全国主要城市的房价又经历了一轮令人瞠目的快速上涨。政策相对“空窗”,行业回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨。

  全联地产商会会长聂梅生注意到,虽然房价预期和一线前景都十分看好,但2013年,销售面积和销售额等重要数据已经出现增速回落,楼市分化十分明显。广东省地产商会主席、富力地产集团董事长李思廉则对未来形势表示坚定看好,3年内“看不到大跌的可能性”。但2014年,全国“冰火两重天”的分化格局可能还将持续。

  冷热不均

  【13分化

  从全国楼市看,虽然去年整体房价均价上涨,但是市场已经严重分化。一二线城市暴涨,三四线城市平稳甚至冷清。整体市场冷热不均衡。

  从中指院报告显示,2013年一线城市的住宅价格累计上涨24 .07%,上涨幅度明显超过二三线城市。除上海外,北京、广州、深圳全年涨幅均超过20%;二线城市全年累计上涨6.94%,三线城市与二线城市整体水平相当,全年累计上涨6.90%。

  百城中,7个城市2013年累计房价涨幅在20%- 30%之间,17个城市在10%-20%之间,39个城市涨幅在5%-10%之间。同时,有8个城市价格下跌。“房地产市场有泡沫化的趋势,但是还没有全局性的问题。”聂梅生认为现在部分城市已经形成泡沫而且开始破裂。

  【14加剧

  中国指数研究院研究总监蒋云峰就向南都记者分析认为,不同城市分化可能将进一步加剧。一方面,热点城市供不应求矛盾依然明显,房价上涨压力继续存在。另一方面,少数三四线城市供应持续高于需求,若货币政策进一步趋紧,需求不足和房价下跌风险可能显现。

  不少业内开发商向记者表示,对北上广深等一线城市的楼市上涨压力和土地供求矛盾有所担忧。不少房企也开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等,通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险。比如保利地产[微博]已经制定比较明确的养老地产业务发展战略。

  万科有关负责人就向南都记者介绍,公司对区域深化发展策略非常看重,全国4个核心发展区域包括北京及周边、上海为主的长三角、广深为主的珠三角以及成都为主的西南区域。近年销售均价轻微上升,也与项目布局向重要及优质区域倾斜有关。

  企业行动可以看出,不同城市的楼价涨幅出现变化,城市分化严重的现象,将导致企业在拿地考量时的风险大为上涨。

  加速转型

  【13多元】

  市场分化的预期下,还有房企计划通过并购、投资等多元化手段进军海外地产市场等,扩大房企布局市场的外延,错位竞争。比如2013年绿地、碧桂园、万科等等这些企业都开始布局海外市场,并且已经进入收获期。

  2013年大部分品牌企业都已完成2013年初定下的业绩目标,而且普遍业绩偏好。不少业内人清醒地看到,中国房地产业正进入诸侯割据的战国时期。优胜劣汰,面对越来越激烈的市场竞争,许多品牌房企都做出了多元化发展的尝试,其中,商业地产市场显得尤其火热,并从传统的“百货”业态,发展到“吃喝玩乐一条龙”的“娱乐地产”概念。

  曾誓言坚守住宅开发的龙头房企万科,在2013年末推出了首个商业综合体,万科同时表示将斥资百亿布局在京的商业地产项目,这也成为行业内的一个标志性事件。至此,国内所有的一线房地产企业均宣布了对商业地产的投资开发策略。

  【14转型】

  随着大量的房企涉足商业地产,行业同质化严重,传统的增持商业物业已经不能满足企业的长足发展,未来商业地产将朝着更加多元的趋势发展。

  中国地产策划院院长陈文向南都记者表示,未来商业地产将必须强调更多的消费者快乐体验。零点研究咨询则认为,中国商业地产将可能出现四个趋势,商业地产将朝娱乐地产转型,专业化细分购物中心,在综合商业地产中需要落地,需要新一代的商业空间进行孵化新的娱乐和购物品牌。

  与此同时,电商巨大冲击下商业地产的转型成为业界关注的焦点问题。不少地产大佬意识到,商业需要做“吃喝玩乐一条龙”服务,玩“娱乐地产”概念,也就是说,商业地产一方面去百货化,另一方面则越来越注重娱乐性,例如旅游地产及文化创意产业街等等。业内人士预测,未来商业地产中“吃喝玩乐”将是吸引消费者的决定性因素,而购买商品将成为一种“顺带”行为。

  涨势收缰

  【13收窄】

  随着最后一个月以“涨声”收尾,2013年中国百城房价环比上涨持续整年。而在涨幅超过20%的一线城市中,北京、上海和深圳三个城市的新建住宅均价已经超过每平方米3万元人民币。

  总体来说,2013年楼市成交价格呈现上涨趋势,中指院今日发布《2013年中国百城房价盘点》数据显示,百城均价绝对水平创新高,11-12月涨幅明显缩小。2013年12月百城均价为10833元/平方米,环比11月上涨0 .70%,连续19个月上涨。十大城市涨幅明显高于百城平均。中指院研究总监蒋云峰向南都记者介绍,百城盘点就显示,去年以来百城价格持续上涨,一线及少数二线城市涨幅尤为突出。

  从2013年已经公布的各项指标看,房价虽然仍处在这几年的高位,但下行态势或已形成并将持续,房价在涨,但涨幅回落非常明显。

  【14稳住】

  对于2014年房价走势,业内见仁见智。广东省地产商会主席、富力地产集团董事长李思廉对未来形势表示坚定看好,3年内“看不到大跌的可能性”。

  “2013年的高地价、上涨过快的房价、预期以及供求关系,都将影响2014年的市场走势,”合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌接受南都记者采访表示,高地价传递给市场的一定也是房价难以走低的信号。另一方面,过快上涨的房价对购房需求本身会产生挤压和挤出效应,一旦遇到政策调控,成交、销售还是会出现困难。

  此外,房价涨不涨,还要看货币供应情况。家叶海外投资集团总经理黄弼唯告诉南都记者,从历史数据就能发现,货币投放对房价影响显著。政府已明确表示未来不可能出现如2009年的大规模货币发放。

  不可忽略的另一个因素,就是高地价对所在城市房价的推涨作用。而“分化”问题依旧难以规避。2014年一线城市和杭州、南京等热点二线城市地价快速上涨,供不应求矛盾严峻将推动这些城市住宅价格上涨。而一般的二线城市土地市场运行较为平稳,供求基本平衡,未来房价上涨空间有限。多数三四线城市由于供应充足,地价涨幅最小,部分供应过剩的三线城市房价存在下跌可能。

  “从房价的角度来说,一线城市仍然会面临‘阶段性’快速上涨的压力,二线城市则在2014年呈现出总体上继续回升的迹象,三四线城市则会继续‘分化’,经济向好城市房价持续上涨,不好的城市则有可能面临房价停涨或下跌的风险。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉南都记者,总体来看,2014年房价上涨仍是主旋律。

  “虽然依然在涨,但中国房地产不存在崩盘问题”,全联地产商会会长聂梅生对南都记者表示,其中重要原因就是中国土地供应机制。2013年土地供应仍然很高,地王频出,“不卖地地方政府难以为继,这是短期内解决不了的。”

  “要稳住全国房价,稳住一线城市房价是关键。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,现在部分城市的房价已经脱离了经济收入发展的基本面因素的支撑,风险不容小觑。

  对于如何看待市场走势,聂梅生则强调,其实看市场不能只看北上广深和新建商品住宅,而是要看全国,也要看商业地产。从全国看,上涨的速度是有所放缓的。

  随着销售面积增速持续放缓,新开工增速止跌回升,价格涨幅在供求关系环节的背景下逐步收窄。中指院预计,2014年这一趋势将继续延续,在供应加大的背景下价格涨幅收窄,全年商品房销售均价同比涨幅在7.0%-7.6%间,略低于2013年。

(作者:陈琳琳 许尔淳) 

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