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二手房过户为何要等5年 潜规则还是另有玄机
来源:丽江房网-丽江房产信息网 点击:0 次 2013-12-06 
[导读]最近,朋友打算在一家房屋中介机构买一套二手房 ,中介工作人员告诉他,那套房子还要10个月房产证才满5年,并建议他等满5年后才办理房产过户。二手房 过户为何要等5年之后?是行业潜规则还是另有“玄机”?记者在

  最近,朋友打算在一家房屋中介机构买一套二手 ,中介工作人员告诉他,那套房子还要10个月房产证才满5年,并建议他等满5年后才办理房产过户二手房 过户为何要等5年之后?是行业潜规则还是另有“玄机”?记者在调查中了解到,在二手房 交易过程中,大多数购房 者为了最大限度减少或规避营业税,不惜与房主签订过户协议,等满5年后,再办理过户手续。

    记者从区房产局了解到,二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

    商品房是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房等,它是在获取房产证后,可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。对购买主体、期限等均没有限制,是二手房 买卖的主要房源。二手房 在具体交易中,最核心的问题是怎样过户最划算。

    很多顾客对于二手房 交易不了解,他们大多会问为何不直接过户,为何要房产证满5年后才过户?记者从毕节市地税局办税服务中心了解到,二手房 在过户时需要交纳各种税费,包括营业税、契税、个人所得税、印花税、交易手续费等。以5年作为界线,前后营业税是有差别的。个人将购买不足5年的非普通住房(建筑面积在144平方米以上的住房)对外销售的,将全额征收5.5%的营业税。以张先生的一套150平方米、成交价为52.5万元的二手房为例。如果是在房产证颁发的前5年内进行交易,那么需要交纳5.5%的营业税,即52.5万元×5.5%≈2.9万元。反之,则只缴纳营业差额的5.5%。即如果张先生于2005年购买该套房屋时(以每平方800元计算),总价为12万元,而2012年出售时(以每平方3500元计算),成交价为52.5万元。则张先生缴纳的营业税为(52.5—12)x5.5%≈2.2万元,其他税收不变。在不同的时间段进行交易,差价为7000余元。

    麻园路汇缘房屋中介的置业顾问告诉记者,大多数客户在遇到房产证不到 5年的情况时,双方都会协商签订协议满5年后再办理过户手续,买方交付一定数额的定金,待房产证满5年,再办理过户手续后付清。

    根据国家相关规定,二手房交易的税费中,各项税费由哪一方承担都有相应的规定。但现实是大多由买家承担,由于卖家的营业税由买家来承担,所以在房产证满5年以后过户,购房者就可以省下2—3万元营业税,于是大多数购房 者为合理规避税收,冒着可能出现的购房 纠纷也愿意与卖家协商签定推迟过户协议。


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