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2011下半年 楼市降价已难免
来源:丽江房网-丽江房产信息网 点击:0 次 2011-06-22 
[导读]本文导读:紧缩政策的效力将慢慢显现,销售势头将有所减弱。 预计2011年下半年将迎来10%的价格调整。若成交量维持低迷,开发商流动性将很快枯竭,暗示零星的降价行为将会蔓延。  在央行不断上调存款准备金率

 

 

本文导读:紧缩政策的效力将渐渐显现,贩卖势头将有所减弱。 预计2011年下半年将迎来10%的代价调解。若成交量维持低迷,开辟商活动性将很快枯竭,表现零散的贬价举动将会伸张。

 在央行不绝上调存款预备金率、加息预期越发显着、近半上市房企半年贩卖指标完成不高、标普看空下半年中国楼市、大型房企部分项目率先贬价等多种因素发酵下,申城楼市即将迎来7—8月酷暑检验,这个传统的楼市淡季,在业内人士和开辟商眼中,却成为2011年楼市博弈的一个关键点。

 

1 房价降10%预言或从7月开始

6月15日,国际评级机构标准普尔将中国房地财产的团体评级由之前的“稳固”下调至“负面”,标普名誉阐发师符蓓乃至在中国房地财产预测的媒体电话集会会议中称,“着实没看到任何有利的因素。 ”在她看来,紧缩政策的效力将渐渐显现,贩卖势头将有所减弱。 “预计2011年下半年将迎来10%的代价调解。若成交量维持低迷,开辟商活动性将很快枯竭,表现零散的贬价举动将会伸张。 ”

实际上,天下工商联房地产商会会长聂梅生6月初在参加某论坛时就曾猜测,本年年内我国房价将降落10%。她指出在严厉的限购令下,已有大量的投资和谋利性需求被挤出市场。出局的是商品住房中价位较高的部分,占买卖业务量7%,出局的资金约5000亿元。入局的是保障房住房,占市场份额30%,投资范围达13000亿,价位在市场低端,到四序度两者在市场综合均衡的结果,将促使住宅市场代价回调。同比2010年年底的新建住宅代价,限购范畴内的都市回调幅度可达10%。

业内阐发人士以为,三季度房价的调解不可克制。固然上海5月新建商品住宅代价比4月依然微涨0.2%,但代价涨幅已收窄。同时,1—5月,上海市商品房贩卖面积699.69万平方米,同比降落19.1%,此中商品住宅贩卖面积561.99万平方米,同比降21.9%。

 

2 开辟商“以价换量”开始翘头

调控已经进入博弈阶段,开辟商的资金链题目正在被日益放大,这也是上述阐发人士存眷的核心。记者采访中发明,从豪宅打包转让、到非传统渠道融资,再到已经出现苗头的以价换量,为了保住资金活动性,开辟商已绝招百出。

日前,大华旗下一楼盘的别墅项目一气成交28套,总计成交代价约2.8亿元,每平方米成交单价仅3万元多一些,远低于售楼处7万元的报价,乃至低于当月该楼盘公寓项目标成交均价。大华方面相干人士6月17日表明称,这批房源是由公司关联投资方实行收购的,并不对外贩卖,而这次收购也颠末了相干部分的存案。但业内人士却以为,这种团购豪宅的情势,很大概是开辟商办理资金困难的一种新方法。

“这种情势近期在沪产生了多起。 ”德佑地产研究主任陆骑麟说。据先容,5月中旬,青浦的海源别墅11套房源遭信托“扫货”。此前,松江的达安圣芭芭花圃以12180元/平方米的6折代价出售67套种别墅房源。早前,中凯置地曾通过抵押中凯曼荼园的部分在建别墅,谋融资7亿元。

别的,浩繁房企都在通过种种本领积极融资,在港股上市的房地产公司纷纷向外洋市场刊行债券和单子,掀起境外融资高潮。

来自同策数据表现,2011年5月,中国房地产公司通过非传统渠道,如外洋融资、债券、单子等情势融资约200亿元人民币,据此推算,房企通过非传统渠道整年融资范围将在 2000亿元—3000亿元人民币;而另一组数据示,由于“限购”而导致的投资、谋利资金约5000亿元/年没有步伐进入楼市。从另一角度而言,这5000亿元的资金是开辟商在正常的市场环境应有的贩卖金额。仅仅以上数据就表现出,开辟商在非传统途径资金需求就有约2000亿元/年—3000亿元/年的缺口。

 

3 房价松动,多个楼盘开始打折促销

随着调控的日益深入,开辟商想方想法咬住的房价开始有所松动。日前,沪上一大型房企旗下多个楼盘出现打折促销环境,此中最高扣头达88折,使得申城楼市“以价换量”开始翘头。昨日,上海一房地产署理机构人士透露:随着这家房企的率先贬价,有一些房企的心态也产生了变革,有了让利的乐意。毕竟如今从资源市场上融资的本钱太高了,信托的年利率已经在15%以上了,与其做高本钱的融资,还不如打折贬价。

上周六,记者走进位于浦东的毕加索小镇售楼处,贩卖职员先容了该案场推出的优惠步伐:“参加团购人即可享受88折,均价23500元/平,别的房源优惠6万。”据先容,本次团购的为4号楼,房型面积为90平方米左右。 “这是如今这个项目最大的优惠幅度了,机不可失。”贩卖职员认真地先容着。而对付本次优惠,贩卖职员坦言,楼市调控的大配景是促使项目加大优惠幅度的重要缘故起因。记者查询网上房地产数据发明,该项目2—4月的贩卖数度为7套,自从5月开始促销后,成交量开始有所增长,5—6月完成了32套,增速显着。

相比于毕加索小镇的团购打折,位于金山区的上海动身社和浦东的临港国际花圃就采取了直接打折。此中,上海动身社楼盘18日推出新居源,固然网上报价区间为1.1万元—1.38万元/平方米,但在实际贩卖中,该楼盘打了88折。 “我们已往贩卖的均价是1.2万元/平方米,但18日推出的房源贩卖价只有9000元/平方米,如今的房源并不多了。 ”贩卖职员昨天说,固然楼盘是毛坯房,相称于打了88折,如许的代价优惠已经很有吸引力了。据其先容,现场的去化率有近6成。

临港国际花圃的贩卖结果更为惊人。“92套特惠房源已经售完了。”昨日,该项目标贩卖职员称,本次推出的房源均价为9600元/平方米,相比非特惠时期的11000元/平方米,实际代价下浮13%。 “由于优惠幅度大,贩卖结果蛮好。 ”贩卖职员说。

 

4 下半年楼市代价战在所不免

这种直接贬价的征象或将在下半年伸张。万科董秘谭华杰在5月贩卖电话集会会议上,与机构投资者就下半年房地产市场睁开讨论时就表现,公司在接下来的6到8月,将进入推盘岑岭,每月推盘量将高出110亿元,早于行业8月开始的推盘岑岭。据中原团体阐发,富力、绿城、金地将来7个月推盘压力较大。这三家企业前5月贩卖筹划的完成率分别为27%、28%、19%。来自搜房网的的数据也表现,2011年下半年上海预计有104个住宅楼盘开盘,云云大量的项目量推出,再加上贩卖业绩量的指标压力,在调控年的大配景下,势必会在代价上有所表现。张宏伟就直言,下半年房地产市场“代价战”在所不免,房地产市场有大概从如今“战略性贬价”变化为真正意义上的代价下调。在下半年的市场博弈中,终极“鹿死谁手”,还要看哪个房企举措敏捷,可以或许正确判定市场短期内玄妙的变革,可以或许抢占先机,快速举措。

 

同意派:下半年市场库存压力大

上海易居研究院综合研究部部长杨红表现,总体上房价降温节奏慢。按此态势,6月总体将依然上涨,房价团体由涨转跌将出如今三季度,7月或8月大概性最大。

沪上房地产阐发师蔡为民也同意此见解。他指出,从本年来看,由于有了限购令、银根不绝抽紧,如许的源头政策在产生作用,贬价势必会在本年下半年成为潮流,这是无法克制的。 “但我们又不能打扫个别都市、个别板块、个别开辟商、个别楼盘由于本身的奇特性,确保价位,乃至逆势上涨。从团体大方向上来看,绝大多数的楼盘如今都市面对是否该做一个有效贬价的思考与判定。 ”蔡为民说。

上海同策咨询研究部认真人张宏伟也表现,进入下半年,在调控政策不放松、资金仍旧收紧的环境下,下半年市场库存压力不容小觑。来自网上房地产的数据表现,克制昨日,上海市场上的可售一手房面积766万平方米,是26个月来的新高,1个多月前,这一数据仅约670万平方米。张宏伟以为,由于已往两年较高的开工量,预计下半年潜伏可上市量大概会继承放大。新开工、复工形成的可售存货将增长供给压力,迫使开辟商做适度的代价调解,创造贩卖业绩。而形成的未售或可售存货,如不能尽快实现贩卖,将意味着资金沉淀和占用。 “这对开辟商而言,可谓危急存亡之秋也。 ”

 

差别声音:央企、上市企业不大概出现“因钱而衰”

也有阐发人士存在差别见解。豪宅研究院院长朱晓红就指出,对付当局的资金封闭,成熟的房地产开辟企业早有预备。很多房地产企业积极拓宽融资渠道,对受当局控制太紧的“银行贷款”依靠性正在渐渐减弱,离开“银行贷款”也要能生存是这些企业融资战略的一部分。 “开辟企业缺钱是一个常态。 ”朱晓红说,在他看来,融资源领从肯定意义上讲决定了房企的生存生长本领。在中国房地产行业起风向标作用的央企、上市企业、品牌企业都具备很强的融资源领,在资金封闭的形势下,他们大概会为融资付出较高的本钱,但绝不大概出现“因钱而衰”,也不大概因去库存而主动贬价。(泉源:消息晚报)

 


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